Veřejnoprávní ochrana sousedů proti rušení službami typu Airbnb
Hluk, zápach, nebo nepořádek ve společných prostorách. To jsou časté a opakované výtky sousedů bytů, které jsou využívány jako ubytování pro turisty a další krátkodobé pronájmy. Jak ale na ně, ptáte se?
V předchozím článku jsme si rozebrali, jak (ne)může SVJ soukromoprávními prostředky omezit vlastníka bytové jednotky v tom, aby svou bytovou jednotku poskytoval pro krátkodobé pronájmy přes služby typu Airbnb apod. Soukromoprávní cesta se může zdát složitá, nejistá a nákladná, nicméně existují i jiné možnosti ochrany, aniž by to znamenalo pro již natolik zoufalé sousedy značné náklady.
Bydlení vs. Ubytování
Jak Veřejný ochránce práv (ombudsman) tak i Ministerstvo pro místní rozvoj ČR a Stavební úřad Prahy 1 jsou toho názoru, že poskytování bytů přes Airbnb, Booking.com a podobné služby, není bydlením ve smyslu ust. § 2236 odst. 1 OZ, ale ubytováním ve smyslu ust. § 2326 an. OZ . Co to ale znamená a jaké to má důsledky? Celkem zásadní!
Občanský zákoník oba pojmy vymezuje, a to následovně. V úpravě nájmu bytu a domu je byt definován mimo jiné tak, že je určen a slouží právě k naplňování účelu bydlení, což znamená, že se zde předpokládá výkon vlastnického práva vlastníka daného bytu mj. k dlouhodobému umožnění užívání dané jednotky třetími osobami.
V úpravě občanského zákoníku pro ubytování na druhou stranu nalezneme takový popis, že se jedná o přechodné ubytování/přechodný nájem. Už z rozdílu těchto dvou definic nám vyplývá, že nájem je dlouhodobého charakteru a ubytování naopak slouží ke kratšímu - přechodnému poskytnutí nemovitosti.
Jaký to má ale význam? Vymezení účelu užívání bytu hraje roli především pro jeho kolaudaci. Ta pro danou nemovitost garantuje, že bude nemovitost schopná plnit všechny funkce, které se k takovému povolenému účelu vztahují.
Kolaudace
Ve zkratce slouží kolaudace k zjištění, jestli určitá nemovitost (např. byt) splňuje základní podmínky pro určitý účel využití. Pokud je nemovitost zkolaudována např. k bydlení, nelze ji využít v rozporu s tímto zkolaudovaným účelem – např. k provozu restaurace.
A v tom tkví jádro celého problému – bytové jednotky jsou převážně umístěné v domech zkolaudovaných právě k účelu (dlouhodobého) bydlení, nikoliv (krátkodobého) ubytování. Pokud tedy vlastník bytové jednotky začne poskytovat takový byt k rekreačním/přechodným ubytováním, užívá byt v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a může se tak vystavit nemalým problémům.
Stavební úřad
Pokud Vás tedy nepořádek ze sousedního bytu sloužícího k Airbnb apod. obtěžuje, můžete poslat podnět/stížnost k příslušnému stavebnímu úřadu. Ten je totiž vybaven pravomocí řešit právě nesoulad mezi zkolaudovaným účelem a skutečným způsobem užití předmětné nemovitosti.
Stavební úřad musí na základě podnětu/stížnosti zkontrolovat, zda je byt využíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím, může tak činit i ve spolupráci s živnostenským úřadem nebo policií kontrolou na místě, a to i bez ohlášení.
V následujícím správním řízení může stavební úřad vlastníkovi daného bytu zakázat poskytování krátkodobého ubytování v bytě nebo i uložit pokutu až do výše 1. milionu Kč.
Nicméně podle metodiky MMR ČR by měl stavební úřad přihlížet k rozsahu takového krátkodobého ubytování. Pokud bude vlastník byt např. po většinu roku sám užívat k bydlení a poskytne ho pouze příležitostně (např. když čerpá dovolenou), nevidí v tom ministerstvo důvod k postihu.
Pokud by přesto chtěl vlastník (legálně) provozovat krátkodobé pronájmy v tomto bytě, musel by požádat o rekolaudaci bytu, což však v mnoha případech kvůli nesouladu s územním plánem nebude vůbec možné.
Rekolaudace?
Avšak ohledně nutnosti rekolaudace pro ubytování a zákonnosti takového postupu nepanuje v praxi jasná shoda. Ani samotná metodika MMR ČR nenabízí postup, kterým by se měl byt rekolaudovat, proto se jeví jako pravděpodobné, že výše zmíněná interpretace ombudsmana a MMR neobstojí před správními soudy.
Pokud vlastník krátkodobě poskytuje byt v rámci živnosti, je podnikatelem ve smyslu ust. § 420 OZ provozující činnost č. 55 ubytovací služby. V popisu obsahové náplně této činnosti je uvedeno, že jde o "poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních a v bytových domech".
Z výše uvedeného popisu ubytovacích služeb nám plyne závěr, že ubytovací služby lze poskytovat právě i v bytových domech. Tento závěr lze dále podpořit úvahou, že podmínky, které musí bytová jednotka splnit pro to, aby mohla být kolaudována jako byt, jsou přísnější než podmínky pro ubytovací jednotku. Zákonitě tak musí bytová jednotka zkolaudována jako byt zároveň splňovat i parametry pro ubytovací jednotku a v takovém případě nedává rekolaudace na nižší standard jakýkoliv smysl.
Závěr
Přestože se především pražské stavební úřady budou snažit ve správních řízeních prosazovat svůj výklad a ztěžovat tak vlastníkům krátkodobě poskytovaných bytů život, jsme toho názoru, že jejich názor by neměly z výše uvedených důvodů správní soudy následovat.
Řešíte se sousedy něco podobného? Pokud si nevíte rady, neváhejte a napište nám!
Комментарии