Krátkodobý nájem vs. společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Vlastníte byt v domě, který spravuje SVJ a aktuálně ho nevyužíváte? Bojíte se, že by Vám kvůli krátkodobému pronajímaní házeli ostatní členové klacky pod nohy?
Nebo jste naopak sousedi bytu sloužícího ke krátkodobým nájmům a neustále Vás ruší hluk z tohoto bytu? Tak zbystřete, aby Vám neunikly ty nejzásadnější poznatky!
Ať už jste byt koupili, zdědili nebo Vám byl darován, je pro Vás nyní jako prázdný značně nevyužitý a tak se rozhodnete ho krátkodobě pronajímat (např. přes Airbnb). Nicméně není úplně od věci si vymezit, co si můžete jak Vy vůči SVJ, tak SVJ vůči Vám, dovolit.
Omezení ve stanovách SVJ
V nejednom případě se snažilo mnoho SVJ omezit či přímo zakázat možnost svých členů (vlastníků bytových jednotek) opakovaně pronajímat jednotku ke krátkodobým nájmům. Typicky se to dělo prostřednictvím změny stanov SVJ, která toto omezení/zákaz ukládála všem členům SVJ. Nicméně loni Nejvyšší soud vydal zásadní usnesení, kterým tuto praxi zakazuje.
Jako stěžejní důvod pro své rozhodnutí uvedl Nejvyšší soud především to, že samotná bytová jednotka je výlučným vlastnictvím vlastníka bytové jednotky. Proto i rozhodnutí o způsobu, jak se bytová jednotka využije, je čistě právem vlastníka jednotky. Z toho důvodu v případě, kdy výše zmíněné omezení/zákaz SVJ do svých stanov skutečně zakotví, hledí se na něj, jako by nebylo přijato.
V působnosti SVJ je podle občanského zákoníku pouze správa, provoz, opravy a jiná údržba domu a jeho společných částí domu (např. chodba, sklep, kočárkárna, apod.) a pozemku. Tím, že SVJ skrze změnu stanov vlastníkům omezí/zakáže určitý způsob užívání jejich vlastního bytu, překračuje tím tedy svou působnost (resp. o takové věci nemůže rozhodovat), protože tím zasahuje do výlučných vlastnických práv vlastníka bytu.
Společné prostory v budově
Jak už bylo naznačeno výše, v rámci SVJ platí jistá dvojkolejnost – výlučné vlastnictví bytové jednotky a podílové spoluvlastnictví společných částí budovy a pozemku (všichni vlastníci bytů vlastní i poměrnou část společných částí). Zároveň ale stále platí pravidlo plynoucí z občanského zákoníku, že zvolený způsob užívání bytu jeho vlastníkem nesmí nepřiměřeně rušit vlastníka jiné bytové jednotky nebo ho podstatně omezovat v běžném užívání svého bytu (např. přes hlasitou hudbu nelze spát). Každý je však povinen snášet imise z běžného užívání bytu.
Imise a negatorní žaloba
Co může být problém u krátkodobých nájmů je např. hluk, odpad, voda, zápach, kouř apod. Souhrně se tyto různé formy obtěžování nazývají imise. Přirozeně se u krátkodobých nájmů projevuje větší riziko toho, že přechodní nájemci budou příliš hluční (např. v čase nočního klidu) a že tak budou rušit ostatní členy SVJ (vlastníky ostatních bytů).
V takovém případě přichází v úvahu tzv. negatorní žaloba, pomocí které budou ostatní vlastníci bytů (členové SVJ) požadovat po vlastníkovi krátkodobě pronajímaného bytu zastavení imisí – nerušeného výkonu svých vlastnických práv. Stačí, pokud prokážou, že hluk/nepořádek překračuje obvyklou míru a že je způsoben právě krátkodobými pronájmy v sousední jednotce.
Na základě této žaloby pak může soud uložit povinnost vlastníkovi jednotky provést přiměřená opatření, která by rušení ostatních zabránila. Pokud by pak rušení ostatních vlastníků jednotek nadále trvalo, může se SVJ domáhat toho, aby soud nařídil tzv. nucený prodej bytové jednotky. Než však SVJ k takovému kroku přistoupí, musí nejdříve upozornit vlastníka rušící bytové jednotky písemnou výstrahou na to, že nepřiměřeně ruší ostatní členy SVJ a znemožňuje tak výkon jejich vlastnických práv.
Dotýká se Vás toto téma? Máte nějakou doplňující otázku a článek Vám na ní neodpověděl? Neváhejte se nám ozvat a my Vám rádi poradíme!
V tomto článku jsme probrali možnosti soukromoprávní ochrany SVJ proti Airbnb a naopak, nicméně prostředky veřejnoprávní ochrany proti rušení krátkodobými pronájmy jsou pro služby typu Airbnb natolik zásadní, že Vám je rozebereme v dalším speciálním článku.
Comments