Nástrahy úročení kauce u pronájmu bytu
V dnešní době si své vlastní bydlení může dovolit čím dál méně lidí, což zákonitě vede k ještě výraznějšímu nárůstu bydlení v pronájmu. Přestože vychází nájem jako dostupnější varianta střechy nad hlavou, je potřeba si u tohoto druhu bydlení dát pozor na určitá rizika a specifické problémy (viz také náš článek na podnájem).

V tomto článku bychom se tentokrát rádi zaměřili na zákoutí povinnosti nájemce složit tzv. kauci ve prospěch pronajímatele. Vratná kauce je s nájemními smlouvami skoro až nerozlučně spjatý institut, se kterým je však spojena celá řada problematických otázek. Pojďme se na některé z nich podívat.
Co je to vlastně kauce a v jaké výši může být stanovena?
Slovy zákona bychom správně měli mluvit o tzv. jistotě, jelikož je však pojem „kauce“ v praxi běžně používaný, zůstaneme u něj i my. Pro pronajímatele plní funkci pojistky proti nájemci pro případ, když by například řádně neplatil nájemné a/nebo poplatky za služby, popřípadě by způsobil na nemovitosti škodu a odmítal ji nahradit. Pokud některá ze zmíněných situací nastane, může si pronajímatel ponechat část kauce v takové výši, kterou mu nájemce dluží.
Je potřeba zdůraznit, že složení kauce není povinnou náležitostí nájemní smlouvy, je však v nesporném zájmu pronajímatele ji sjednanou mít a aspoň se tak v nějaké míře zabezpečit proti potenciálně nespolehlivým nájemníkům. Z toho důvodu se stává vratná kauce pravidelnou součástí nájemních smluv a je proto vhodné jí rozumět a počítat s ní.
Výše kauce je naštěstí omezená. Zákon pro ni stanovuje strop ve výši tří měsíčních nájmů. Pokud je tedy nájemné sjednáno na 30.000, - Kč, tak jistota nesmí přesáhnout částku 90.000, - Kč.
Jak je to s vrácením kauce?
Pokud se strany ve smlouvě nedohodnou jinak, tak má pronajímatel povinnost kauci vrátit bez zbytečného odkladu ke dni skončení nájmu, nejpozději do jednoho měsíce od předání bytu. Na co se však často zapomíná je fakt, že nájemce má ze zákona právo i na úroky z vrácené kauce, což někdy nemusí být vůbec zanedbatelná částka. Řada pronajímatelů úroky v nájemních smlouvách vylučuje, k takovému smluvnímu ustanovení se však nepřihlíží.
Jak se úroky z kauce počítají?
Co v praxi však způsobuje největší potíže je otázka, kolik má takový úrok vlastně činit. Občanský zákoník stanovuje, že nájemce má při vrácení kauce právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Co se ale touto „zákonnou sazbou úroků“ myslí, to už se v zákoně nepíše a nikdo to zatím vlastně ani neví.
V právní teorii se proto zrodil postup, který byl již v praxi potvrzen některými soudy. Na kauci je nahlíženo jako na úvěr, který si pronajímatel bere od nájemce. Pro určení výše úroku se použije ustanovení občanského zákoníku, které říká, že jde o obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. To nám ale jednoznačnou odpověď stále nedává. ČNB však vede systémovou databázi časových řad tzv. ARAD, kde mimo jiné najdeme i průměrné výše úvěrových úrokových sazeb za daný rok, ze kterých můžeme při zvažování výše úroku vycházet.
Rozdíl desítek tisíc korun!
Uveďme si modelový příklad:
V lednu roku 2020 jste uzavřeli nájemní smlouvu na pěkný byt v centru Prahy. Kauce činila 90.000, - Kč (tři měsíční nájmy ve výši 30.000, - Kč). Nájemní smlouva skončila v lednu roku 2024. Při uzavírání nájemní smlouvy činila úroková sazba 8,20 %. Při skončení nájmu tak máte vedle kauce v hodnotě 90 000, - Kč právo i na vrácení úroku z kauce ve výši 29 520 Kč.
Pozn. Vycházíme ze sestavy 1144 – “Korunové úvěry poskytnuté bankami domácnostem v ČR – nové obchody, úvěry na spotřebu“
V databázi ARAD nalezneme řadu průměrných ročních úvěrových úrokových sazeb, které by se daly s ohledem na poměrně vágní ustanovení občanského zákoníku použít. Některé úroky se mohou blížit až 15 % za rok. Pokud se jako pronajímatelé chcete vyvarovat situaci, kdy Vás při vrácení kauce čeká nemilé překvapení v podobě nastřádaných úroků, tak není od věci si výši úroku ošetřit raději dopředu smluvně. Sjednaná výše by však neměla být jednostranně nevýhodná a zkracovat nájemcova práva.
V pozici pronajímatele samozřejmě můžete při nesjednání úroku v nájemní smlouvě doufat v to, že nájemce o tomto svém právu neví a při skončení nájmu ho neuplatní. Zároveň tím ale nesete riziko, že pokud bude nájemce naopak velmi aktivní a podaří se mu uplatnit úrokovou sazbu například ve výši 12 % za rok, tak se v našem modelovém příkladu dostanete po čtyřech letech trvání nájmu na úrok ve výši 43 200 Kč, který budete muset nájemci vedle kauce odevzdat. Po šesti letech bude úrok činit 64 800 Kč, což je částka přesahující dvě třetiny samotné kauce!
Pokud byste si tuto otázku dopředu upravili v nájemní smlouvě a sjednali si s nájemcem úrokovou sazbu ve výši 2 %, tak po čtyřech let zaplatíte pouze 7 200 Kč, což je rozdíl 36 000 Kč!
Pokud chcete pomoci s úpravou nájemní smlouvy a vyhnout se podobným nepříjemnostem, ozvěte se nám!
Comments